Fundanur Öztürk
Für Bürger mit niedrigem und mittlerem Einkommen in der Türkei ist es fast ein Traum, ein Haus von Grund auf zu kaufen. Hohe Immobilienpreise und Kreditkosten machen jeden Tag die Hoffnung auf einen Hauskauf zunichte. Die Mieten sind in den letzten vier Jahren landesweit um das Sechsfache gestiegen, wobei diese Rate in Ballungsräumen noch viel höher ist.
Nach Angaben von Buğra Gökçe, stellvertretender Generalsekretär der Stadtverwaltung von Istanbul, gab es Mitte 2019–2023 landesweit einen Anstieg der Mieten um 583 %, wobei die durchschnittliche Steigerungsrate in den Metropolen bei 697 % lag.
Während die höchste Mieterhöhung in Antalya mit 119 % realisiert wurde; Dahinter folgten Mersin mit 963 %, Muğla mit 935 %, Ankara mit 833 % und Istanbul mit 713 %.
Der Vorsitzende der All Real Estate Agents Federation, Hacı Ali Taylan, sagt: „Es ist drei- bis viermal stärker gestiegen als der Dollar. Es ist das erste Mal in der Geschichte der Immobilien, dass wir mit einem solchen Preisanstieg konfrontiert sind.“
Die Krise im Immobiliensektor trifft die Bürger mit niedrigem und mittlerem Einkommen am stärksten. Während es für dieses Segment mittlerweile ein Wunschtraum ist, eine eigene Wohnung zu besitzen, wird es immer schwieriger, die hohen Mieten zu zahlen.
Gökçe stellt fest, dass in 30 Großstädten, in denen 75 Prozent der türkischen Bevölkerung leben, der durchschnittliche Mietpreis 79 Prozent des Mindestpreises übersteigt:
„Während der Mietpreis im April 2019 in der Türkei nur 27 Prozent des Durchschnittspreises betrug, liegt er heute bei 45 Prozent. Der Mietpreis in Muğla beträgt 187 Prozent des Durchschnittspreises, 120 Prozent in Antalya und 117 Prozent in Istanbul.“
BBC TürkischNach Angaben der Branchenvertreter, mit denen gesprochen wurde.
Die Ruhe im Baugewerbe angesichts des ständig steigenden Bedarfs an Wohnraum und die Planung neuer Häuser als Luxuswohnungen zu Investitionszwecken statt für Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen vergrößern die Kluft im Departement.
Taylan erkennt an, dass der Anstieg der Mietpreise anhalten wird, wenn keine Maßnahmen ergriffen werden, und sagt, dass man die Politik der neuen Regierung sehen muss, um echte Kommentare abzugeben:
„Die Zahlen sind in den letzten Jahren um das Sechs- bis Siebenfache gestiegen … Das hätte niemand ahnen können. Unsere Expertise reicht nicht mehr aus, um in die Zukunft zu sehen. Aber wenn nichts unternommen wird, werden die Mieterhöhungen weitergehen.“
„Investoren beteiligen sich nur an sehr profitablen Luxusprojekten“
Taylan sagt, dass 40 % der türkischen Bürger mit niedrigem und mittlerem Einkommen Wohnraum benötigen, ist sich jedoch darüber im Klaren, dass diese Lücke in naher Zukunft nicht geschlossen werden kann.
Die Immobilienkrise trifft diesen Teil am stärksten, der über keine eigene Immobilie verfügt und mit hohen Mietpreisen konfrontiert ist.
BBC auf TürkischGökçe schätzt, dass die bestehenden Wohnprojekte größtenteils als Luxusapartments für Investitionszwecke geplant sind und dass diese Situation die Krise verschärft:
„In Unternehmen, die keine sehr hohe Gewinnspanne haben, werden Investoren schon kurze Zeit nach der Gründung verschwenderisch. An einem Ort, an dem die Rohstoffpreise sehr schnell steigen, steigt der Investor nur in sehr profitable Projekte ein. Das Angebot wurde vor allem für Cluster mit mittlerem und niedrigem Einkommen gekürzt, weil ihre Gewinnmargen beim Wohnungsbau niedrig sind.“
„Es wird kein menschenwürdiger Wohnraum für Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen geschaffen, der Staat zeigt sich nicht in diesem Sinne, der Privatsektor betritt diesen Bereich nicht, weil dieser Bereich nicht profitabel ist und in einem inflationären Umfeld sehr anfällig für Verluste ist.“ .“
Laut Gökçe sind die Hauptgründe für die Verschlechterung der Angebots- und Nachfragestabilität die Umwandlung des Hauses in ein Investitionsinstrument, die Ruhe auf dem Baumarkt aufgrund der mit Fremdwährungen verbundenen Kosten und die unglaublichen Marktregeln für Investitionen:
„In einem Umfeld, in dem viele Materialien an Fremdwährungen gekoppelt sind und die Fremdwährung so stark zugenommen hat, wurde das Angebot eingeschränkt, weil niemand den Weg nach vorne erkennen konnte. Der Investor kauft keine Rohstoffe, der Verbraucher kann keinen Kredit finden, wenn er ihn findet, kann er nicht unter sehr hohe Zinssätze fallen, diese Spirale im Wohnungsbau hat das Angebot verengt.“
„Die Bürger schauen staunend, der Berg ist zu Steinbeton geworden, überall wird gebaut, aber ich finde keine Mietwohnungen. Weil jemand sein 20. Haus kauft, jemand denkt, mehrere Häuser zu bauen, um die Mietpreise zu bestimmen und sie leer stehen zu lassen, aber das Wohnungs- und Unterbringungsproblem der benachteiligten Bevölkerungsgruppen kann nicht gelöst werden.“
Welche Auswirkungen hat der Verkauf an Ausländer?
Nach Angaben des Türkischen Statistikinstituts (TUIK) haben Ausländer im Zeitraum 2017-2022 274.258 Häuser gekauft. Diese Zahl entspricht 5 % des Gesamtumsatzes.
Die drei Provinzen, in denen Ausländer im Jahr 2022 die meisten Wohnungen kauften, waren Istanbul, Antalya und Mersin. Diese Provinzen liegen an der Spitze der Provinzen mit den gleichzeitig höchsten Mietsteigerungen.
Gökçe gibt an, dass die Mietsteigerungen in den ersten zehn Provinzen, in denen viele Flüchtlinge leben, über dem türkischen Durchschnitt liegen:
„Die Mietpreise sind um 702 Prozent gestiegen. Während das Verhältnis des Mietpreises zum Mindestpreis in diesen Provinzen im Jahr 2019 bei 46 Prozent lag, ist es heute auf 86 Prozent gestiegen. Mit anderen Worten: Der Mindestpreis ist gegenüber dem Mietpreis geschmolzen.“
Taylan sagt, dass Auslandsverkäufe eine wichtige Rolle beim Anstieg der Immobilienpreise spielen:
„Wenn eine Immobilie in einer Straße, in der 100 Immobilien zum Verkauf stehen, einen Käufer zu einem hohen Preis in Fremdwährung findet, ist diese hohe Zahl der Grundpreis, der die Preise der anderen 99 Immobilien bestimmt.“ Wir nennen dies „Grenzverkauf“. Auch wenn die Auslandsverkäufe gering erscheinen, haben sie doch einen großen Einfluss auf die Preise.“
Taylan sagt, dass Ausländer nach dem Russland-Ukraine-Krieg für eine sehr starke Nachfrage in Antalya gesorgt hätten, und sagt, dass dies der Grund dafür sei, dass in Antalya die höchsten Preissteigerungen in der Türkei zu verzeichnen seien.
Taylan erklärt, dass die Nachfrage in Antalya auch nach Mersin, einer anderen Küstenstadt, übergesprungen sei, und gibt an, dass auch in Mersin aufgrund der Binnenmigration nach den Erdbeben und der Nachfrage von Ausländern erhebliche Preissteigerungen zu verzeichnen seien.
„Die Nachfrage nach treuen Wohnungen ist in Istanbul gestiegen“
Es heißt, dass nach den Erdbeben in Kahramanmaraş am 6. Februar die Nachfrage nach „sicherem Wohnraum“ insbesondere in der Marmararegion und in Istanbul gestiegen sei.
Gökçe sagte: „Als nach dem Erdbeben das Bedürfnis, in zuverlässigeren Wohnungen zu leben, zunahm, brach eine große Mietkrise aus. Niemand findet passende Mietwohnungen“, sagt er.
Gökçe erklärte, dass sie die Beihilfen für Mieter und Begünstigte, die in riskanten Gebäuden in städtischen Transformationsgebieten leben, im August 2022 auf 4.500 Lira erhöht hätten, und erklärt, dass diese Zahl nicht mehr ausreiche.
Auch in Ankara, Mersin, Adana, Kayseri und Antalya, die zu den Städten gehören, die nach dem Erdbeben Zuwanderung erhielten, waren in den letzten Monaten radikale Mieterhöhungen zu beobachten.
Taylan sagte: „Die Mietpreise in den Städten, die nach dem Erdbeben Zuwanderung aufgenommen haben, sind an einem Punkt angelangt, an dem man sagen kann, dass sie zum Stillstand gekommen sind.“ „Der Aufwärtstrend hält weiterhin an“, sagt er.
Nehmen die Vermieter unfaire Preiserhöhungen vor?
Laut Branchenvertretern lässt sich diese Frage nicht mit einer einzigen Antwort beantworten.
Obwohl spekulative Steigerungen, die Marktwirkung investitionsorientierter Wohnungen und mangelnde Aufsicht in den Vordergrund treten, ist es normal, dass parallel dazu auch die Mieten steigen, da es schwieriger wird, ein Haus auf dem Land zu kaufen.
Taylan sagte: „Die Immobilienkredite sind viel höher als vor einem Jahr und die Banken sind bei der Vergabe von Immobilienkrediten sehr unappetitlich.“ „Je wertvoller es ist, ein Haus zu kaufen, desto höher werden die Mieten sein“, sagt er.
Vor zwei bis drei Jahren betrug der Zeitraum, in dem sich ein Haus mit dem Mietpreis amortisierte (um das investierte Geld zu decken), in der Türkei 15 bis 18 Jahre.
„Das hat es in unserer Abteilung noch nie gegeben. Wenn man den Immobilienpreis mit den Mieteinnahmen vergleicht, kann man sogar sagen, dass die Mieten immer noch etwas niedriger sind. Aber das Hauptproblem ist natürlich die Kaufkraft der Menschen.“
Was soll getan werden?
In Ankara, das als „Offizierstadt“ bekannt ist und in dem die Mieten relativ niedrig sind, müssen die Bürger inzwischen hohe Mietpreise zahlen, die fast mit Istanbul konkurrieren.
Nachdem nun die Wohnungsmiete von den Gehältern der Beamten, die in der Hauptstadt im Einsatz sind, abgezogen wird, bleibt nur noch wenig Geld für Lebensmittel, Transport, Kleidung und Grundbedürfnisse übrig.
Hakan Akçam, Leiter der Berufskammer für alle Immobilienmakler in Ankara, gibt an, dass es in der Stadt seit der Vergangenheit an Wohnraum mangele und daraufhin nach offiziellen Angaben 350-400.000 Erdbebenopfer zu beklagen seien.
Akçam sagt: „Ein gewöhnliches Haus mit einer 3+1-Mitteletage in Ankara beginnt bei mindestens 8.000 Lira und kostet bis zu 20.000 Lira.“
Laut Akçam ist es notwendig, städtische Gremien einzurichten, die die Höchstmiete je nach Standort festlegen, und die Eigentümer zu bestrafen, die das Gegenteil tun.
Akçam erkennt auch an, dass die Praxis, die Mieterhöhungen auf jährlich 25 % begrenzt, in der Praxis zu höheren Mietpreisen führt:
„Die Eigentümer möchten mit einer hohen Zahl beginnen, wenn sie ihr Haus zum ersten Mal vermieten, da sie wissen, dass die Erhöhung bis zum Jahresende auf 25 % begrenzt ist. Eine Fortsetzung dieser Praxis wird den Markt nicht beruhigen.“
Taylan sagt: „Es gibt keine Analyse zur 25-Prozent-Grenze, dieses Mal ist sie gefüllt mit Mieterklagen vor den Strafgerichten des Friedens.“
Im vergangenen Jahr hat das Ministerium für Finanzen und Finanzen Maßnahmen ergriffen, um Mietverträge über E-Government abzuschließen, und es wurde erklärt, dass die Verordnung bis 2024 in Kraft treten werde.
Akçam argumentiert, dass mit dieser Praxis so schnell wie möglich begonnen werden sollte, und sagt: „Der Staat sollte in der Lage sein, die Anzahl der letzten Mieter, die die Wohnung verlassen, einfacher zu verfolgen, und eine Person, deren letzter Mieter das Haus für 3.000 Lira verlassen hat, kann dies nicht.“ verlangen Sie 10.000 Lira Miete.“
Andererseits bewerten die Eigentümer den Wert ihres Hauses häufig anhand der Vergleichsobjekte auf den Anzeigenseiten.
Akçam argumentiert, dass sich die Preise auf den Anzeigenseiten nicht sofort ändern sollten und dass eine Obergrenze von 10–20 % für die monatliche Erhöhung festgelegt werden sollte.
Darüber hinaus soll das Schlichtersystem, das im September bei Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter in Kraft treten soll, den Dokumentenaufwand vor den Gerichten verringern.
„Mietenbeihilfen sollten Geringverdienern gewährt werden“
Nach Angaben von TÜRK-İŞ im Mai lag die Hungergrenze, die die monatlichen Lebensmittelausgaben einer vierköpfigen Familie abdeckt, bei 10.362 TL.
Die Armutsgrenze, die alle Ausgaben einer vierköpfigen Familie wie Miete, Rechnungen, Bildung, Kleidung und Transport abdeckt, ist auf 33.752 TL gestiegen.
Der Vorsitzende der Consumer Rights Association, Turhan Çakar, sagt, dass die Mieten von Niedriglohnarbeitern, die unter der Armutsgrenze leben, von der Öffentlichkeit bezahlt werden sollten und dass dies jetzt eine Notwendigkeit sei.
Çakar gibt an, dass viele Vermieter die 25-Prozent-Grenze für Mieterhöhungen nicht einhalten.
„Haushalte, die unter der Armutsgrenze leben, brauchen eine Analyse. Der Staat soll die Miete der Geringverdiener und Grundverdiener zahlen. Diese Menschen essen und trinken nicht, ihre Kinder bekommen nichts zu essen und sie müssen ihre Miete bezahlen.“
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